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时间:2020-11-27 02:36  编辑:wendj

LOFT公寓培训

一、LOFT的起源与发展

“LOFT”一词本身的字面意思是“存放东西的阁楼”而在这里指的是那些“有旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”,现在LOFT有了更丰富的内涵,它代表着一种前卫、艺术的生活方式。

LOFT最初诞生与纽约SOHO区。20世纪40年代,大批的工业制造商逐渐在后工业城市消失,形成SOHO区废旧工业厂房大量存在的局面,而同时期的许多城市艺术家需要大量的空间进行绘画、雕塑等的创作,由于租金低廉,艺术家与设计师们纷纷涌向SOHO区废旧的工业厂房,并根据自身艺术品位和空间的实用性,从中分隔出居住、艺术创作、社交、娱乐、收藏等各种空间。

由于艺术家们对废旧厂房进行再创造,使艺术产业聚集,吸引文化交流中心、画廊等艺术机构入驻,与之配套的商业产业如餐饮、旅游、服务业、娱乐业随之兴起,并最终带动当地房地产业热,最终SOHO区LOFT的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩,这里渐渐成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后,大批商业品牌开始进入,房租不断上涨,艺术家们不堪重负,纷纷搬了出去。至此,纽约的SOHO区从艺术中心,演变成了现在昂贵的商业中心。

20世纪90年代末以来,LOFT开始在国内的一些城市迅速崛起。如北京、上海。从上世纪90年代台湾建筑设计师琨艳进驻苏州河畔杜月笙老米仓开始,上海开始了它的LOFT之旅,而北京的LOFT当属“798”最为著名,大山子一带以798工厂为代表的建国初期由前苏联援建、原民主德国工程师负责设计施工的包豪斯的风格厂房集群。2002年2月,美国人罗伯特租下了这里120平方米的回民食堂,罗伯特是做中国艺术网站的,一些经常与他交往的人也先后看中了这里宽敞的空间和低廉的租金,纷纷租下一些厂房作为工作室或展示空间。“798”艺术家群体的“雪球”就这样滚了起来,汇聚了大批从事艺术设计、音乐、美术、出版等工作的各类工作室,慢慢形成了今天的798艺术区。

和纽约的SOHO一样,国内的许多LOFT也已开始成为各自城市独有的艺术和时尚区域,同时商业化开发同时导致了高昂租金,正在把当初穷困潦倒的艺术家拒之门外。

从LOFT的产生与演变,一方面可以看到,LOFT是旧工业区的改造、变废为宝的最佳途径;另一方面,LOFT被赋予了浓厚的艺术色彩,现在人们熟知的LOFT不单单是一种空间结构,更演化成为了一种时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传;另外,演变成为艺术区的LOFT,对周边土地的价值有相当的带动作用。

二、LOFT旅游地产开发形式

1、由厂房改造说:厂房改造为包含艺术工作室、娱乐休闲场所、时尚店铺共存的旅游街区或者旅游社区。如北京LOFT藏酷酒吧、上海泰康路艺术节弄堂、798艺术区等等。

1.1开发模式主要包括自发式开发、集中式开发及混合开发。

自发式开发,多发生在LOFT改造和开发的初期,例如以上例子中的艺术家集聚,旅游产业处于自发状态,因此拥有很大的灵活性,也存在着很大的弊端,即:由于自发式开发没有整体的发展规划做指导,其基础设施建设和配套服务不够完善,布局混乱,不利于LOFT旅游的可持续发展。

集中式开发,是指政府或者开发商出资统一规划、开发,多配合周边其他业态展开,如华侨城OCT-LOFT,通过定义、设计和改造部分工业建筑,营造出一个呈现鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间、为先锋艺术家、文化人、设计师提供一个创意工作场所,使其成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家具、时装、餐饮酒吧的聚集地。这种模式有良好的配套设施服务和科学的布局规划,但它的弊端在于灵动性不足,少了自发性,就少了艺术的那份灵动感。

自发式开发和集中式开发是LOFT改造和LOFT旅游开发的两种基本模式。两者各具优势和不可避免的劣势,只有两者进行有层级的结合,才能切实改造产业类历史地段中建筑和环境品质。从世界范围内的实例可以看出,自发式开发和集中式开发往往是密不可分的。如北京798,由艺术家初期的自发性集中改造,到形成规模后征服的规划及市场商业运作。现在的798艺术区逐渐形成了集画廊、艺术工作制、文化公司、时尚店铺等于一体的多元文化空间。

2、LOFT公寓住宅。目前LOFT公寓已经成为一种相对成熟的住宅产品,严格来说,它是一种注入LOFT建筑风格和生活理念的LOFT产品。相比最初的厂房LOFT具有以下特点:它将LOFT理念从一个小范围(艺术家)扩展到了一种市场,尤其受到了对住宅有刚性需求的年轻一族的欢迎;将LOFT的理念应用到住宅市场,并呈现出特有的优点,更适应现代人的生活,为LOFT的扩大化应用找到了生存的土壤;它同样代表前卫的生活方式,不仅仅是公寓式“单元格”,而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间,对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战;在这里生活,艺术创造是第一位的,通过丰富的想象创造出的生活,使人们更加惬意,更能体现主人潜在的艺术家气质。

2.1LOFT区域分布特征:

交通便利是LOFT首先要具备的前提,一般紧邻地铁交通沿线,周边通达城市的多条交通线路,形成发达的立体交通网络。

地处城市核心商圈,或位于高新科技园区域。

一般位于城市居住成熟区域,周边配套设施完善。

2.2.1发展趋势

由于LOFT公寓产品的市场指向是对住宅有刚性需求的年轻一族,相对齐全的功能分区、低总价、高得房率的特性使得LOFT在北京、上海、天津这些高房价城市持续走俏,以北京为例,北京LOFT经历了一下发展轨迹;

2000年9月底,中远地产首次推出了基于LOFT的项目,现代城紧跟其后。

2002—2005年,LOFT产品层高没有限制,一般都比较高,最低5.2米,但发展一直比较缓慢,市场认可度低,LOFT产品供应不多。

2006年,北京对LOFT产品户型的层高做了明确规范,住宅层高上限为4.9米。

2008年—2010年,LOFT项目集中上市,LOFT市场回暖。(根据统计,目前北京在售的商业立项的LOFT项目多达30多个)。

北京商业用地与住宅用地的区别如下:

土地性质

住宅立项

综合或商业立项

使用年限

70年

综合50年、商业40年

极限层高

4.9米

办公5.5米、商业6.1米

贷款利率

有折扣

没有折扣

公积金

能使用

不能使用

天然气

没有(部分项目例外)

水、电、暖

水:3.7元/吨

电:0.48元/度

暖:30元/采暖季

水:5.6元/吨

电:1.03元/度

暖:70元/采暖季

未来LOFT的发展趋势

3、在北京、上海等一线城市的目前城市进程和其他城市未来的发展过程中,LOFT公寓将占有一席之地,形成地产热点区域内的青年公寓集群,在这个集群里,包含着极其丰富的业态,例如写字楼办公场所、餐饮、娱乐、住宅、展览馆等等。

4、LOFT住宅装修的自由化程度越来越大,住户甚至可以随心所欲的设置二层格局。

5、在旧城区的改造中,LOFT将发挥更大的作用,对废弃厂房的改造形成更加多样化,如LOFT与乡村旅游、民俗文化结合形成的创意乡村LOFT、与高尔夫运动的结合形成的室内高尔夫LOFT等等。

三、LOFT优劣势分析

优势:

1、新型、灵活的产品和户型设计,可以赋予更多现代感和艺术性的家居生活,得到了年轻职业者的清眯。

2、性价比高,一层的价格,两层的面积,LOFT产品层高一般在5米左右,可以给客户更加实惠的感受,在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的居住功能。

3、动静真正分离,上下截然分区,一般来说,业主把一楼作为一家人日常生活的动区,安排客厅、厨房和餐厅,二楼可以作为私密静区,设计成卧室、书房、儿童房,全家人充分享受安逸舒适的家庭生活。

劣势:

1、住宅立项型的LOFT项目由于限高,在实际居住中略显压抑,导致了一层低矮的餐厅、厨房,降低了生活的舒适度;隔板厚度有限,隔音效果较差,而这些是靠户型设计解决不了的硬伤。

2、此种产品不可避免的提高了装修成本。

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